Las tres FIBRAS más grandes del mercado mexicano por capitalización son FUNO (Fibra Uno), FIBRAPL (Fibra Prologis) y FIBRAMQ (Fibra Macquarie). Cada una tiene un perfil distinto: portafolio, gestión, distribución, riesgo. Para construir una asignación retail en FIBRAS, conocer las diferencias es esencial.

FUNO (Fibra Uno)

Capitalización aproximada: MX$80–90 mil millones Sector: Diversificado (retail, industrial, oficinas) Portafolio: 500+ propiedades en México Asesor administrador: F1 Management Yield de distribución: 8–11%

Características distintivas:

  • El FIBRA más grande de México y de Latinoamérica
  • Diversificación geográfica nacional
  • Mezcla de retail (centros comerciales), industrial, oficinas
  • Apalancamiento moderado (loan-to-value ~40%)
  • Distribuciones trimestrales

Ventajas:

  • Liquidez excelente (más volumen operado entre FIBRAS)
  • Diversificación sectorial natural
  • Yield atractivo

Desventajas:

  • Exposure a retail (sensible a e-commerce, ciclo de consumo)
  • Tamaño grande limita el crecimiento explosivo
  • Gestión activa puede ser conservadora vs especialización pura

Para quién: inversionista que quiere "FIBRA promedio" como exposure núcleo a bienes raíces mexicanos.

FIBRAPL (Fibra Prologis)

Capitalización aproximada: MX$50–60 mil millones Sector: Industrial logístico (almacenes, centros de distribución) Portafolio: 70+ propiedades en 11 estados, principalmente frontera y centros logísticos Asesor administrador: Prologis Property Mexico (subsidiaria de Prologis Inc, EUA) Yield de distribución: 6–8%

Características distintivas:

  • Especialización industrial logístico pura
  • Asesor con experiencia global (Prologis es el mayor REIT industrial del mundo)
  • Tenants de calidad institucional (Amazon, Walmart, DHL, etc.)
  • Apalancamiento conservador (loan-to-value ~30–35%)
  • Distribuciones trimestrales

Ventajas:

  • Beneficiario directo del nearshoring (relocalización industrial hacia México)
  • Ocupación históricamente alta (96–98%)
  • Rentas largo plazo con clientes institucionales
  • Gestión profesional global

Desventajas:

  • Yield ligeramente menor que FUNO (compensado por menor riesgo)
  • Concentración sectorial
  • Sensible a desaceleración logística global

Para quién: inversionista que cree en el nearshoring y quiere exposure pura al sector industrial mexicano.

FIBRAMQ (Fibra Macquarie)

Capitalización aproximada: MX$30–35 mil millones Sector: Industrial + oficinas Portafolio: 240+ propiedades industriales + 9 oficinas Asesor administrador: Macquarie Mexico Real Estate Management Yield de distribución: 7–9%

Características distintivas:

  • Mezcla industrial (mayoría) + oficinas (~10% del portafolio)
  • Asesor: parte del grupo Macquarie (Australia, banca de inversión global)
  • Portafolio mayormente concentrado en el norte de México
  • Apalancamiento moderado-alto (loan-to-value ~40%)

Ventajas:

  • Yield más alto que FIBRAPL
  • Exposure dual industrial + oficinas (mejor diversificación intra-FIBRA)
  • Gestión global Macquarie con foco regional mexicano

Desventajas:

  • Mezcla con oficinas (sector más volátil post-COVID)
  • Concentración geográfica norte (no Ciudad de México)
  • Apalancamiento ligeramente mayor

Para quién: inversionista que quiere yield superior a FIBRAPL con diversificación moderada vs FUNO.

Comparativa rápida

| Aspecto | FUNO | FIBRAPL | FIBRAMQ | |---|---|---|---| | Capitalización (MX$ mil millones) | 80–90 | 50–60 | 30–35 | | Sector dominante | Diversificado | Industrial puro | Industrial + oficinas | | Yield distribución | 8–11% | 6–8% | 7–9% | | Ocupación típica | 90–93% | 96–98% | 92–95% | | Apalancamiento (LTV) | ~40% | ~30–35% | ~40% | | Volatilidad anual | 22–28% | 18–22% | 22–28% | | Liquidez en BMV | Excelente | Buena | Buena | | Mejor escenario | Estabilidad económica | Nearshoring continuo | Diversificación industrial | | Peor escenario | Crisis consumo (retail) | Desaceleración logística | Vacancia oficinas |

Asignación sugerida en una cartera FIBRAS

Cartera diversificada conservadora:

  • 40% FUNO (núcleo diversificado)
  • 30% FIBRAPL (apuesta nearshoring)
  • 20% FIBRAMQ (diversificación industrial-oficinas)
  • 10% otros FIBRAS especializados (FIBRAMM, Vesta, etc.)

Cartera agresiva nearshoring:

  • 60% FIBRAPL
  • 20% FIBRAMQ (componente industrial)
  • 20% Vesta (industrial puro alternativo)
  • 0% FUNO (evita retail)

Cartera ingreso máximo:

  • 50% FUNO (yield más alto)
  • 30% FIBRAMQ (yield medio)
  • 10% FIBRAPL (estabilidad)
  • 10% FIHO o similar (hoteles, yield variable pero potencialmente alto)

Desempeño histórico

Retornos anualizados últimos 5 años (precio + distribuciones, en pesos):

  • FUNO: 4–6%
  • FIBRAPL: 8–12% (beneficiario del nearshoring post-2020)
  • FIBRAMQ: 5–7%

FIBRAPL ha sido el ganador claro de los últimos años. Este desempeño puede o no repetirse: depende de la continuación del nearshoring vs eventuales shocks logísticos.

Lecturas complementarias

  • FIBRAS: bienes raíces vía BMV para inversionistas retail (NV1 padre)
  • FIBRAS distribuciones y fiscalidad detallada (NV2 hermano)
  • IPC México: composición, emisoras y rebalanceo (NV1 hermano)

Recursos primarios: sitios oficiales de FUNO (funo.mx), FIBRAPL (fibraprologis.com), FIBRAMQ (fibramq.com).

Aviso editorial: este artículo es de carácter exclusivamente informativo y educativo.

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